«No me iré de tu casa, demándame si quieres». Esta desafiante frase resume la pesadilla de miles de propietarios en el Perú. Ante la desesperación de los arrendadores, el Congreso ha respondido de la única manera que parece conocer: legislando y creando nuevos tipos de procesos. Actualmente, conviven en nuestro ordenamiento hasta cuatro vías distintas para tramitar un desalojo. Sin embargo, la sobrecarga normativa solo ha generado confusión y un laberinto judicial engorroso.
La radiografía de los procesos de desalojo existentes
A lo largo de los años, el marco legal peruano ha sumado las siguientes estructuras:
Desalojo Sumarísimo (Código Procesal Civil): La vía tradicional. Aunque teóricamente debería resolverse en meses, las estadísticas reales reflejan que un proceso de desalojo por ocupación precaria tarda un promedio de 4 años y 3 meses en obtener una sentencia definitiva (sin contar el año y medio adicional que toma ejecutar el lanzamiento).
El IV Pleno Casatorio Civil: No es una ley, pero unificó las reglas de la Corte Suprema para definir de forma muy amplia quién es un «poseedor precario» (por ejemplo, el inquilino con contrato vencido y requerido por conducto notarial), buscando evitar que los jueces rechacen las demandas de manera simplista.
Desalojo «Express» (Ley N° 30201): Introdujo la conocida «cláusula de allanamiento a futuro» en contratos escritos con firmas legalizadas. Prometía rapidez, pero naufragó ante la lentitud de los juzgados para calificar las demandas y diligenciar las notificaciones físicas.
Régimen de Promoción de Vivienda (D.L. N° 1177): Creó un proceso único de ejecución basado en formularios específicos e inscritos en un registro especial. Está prácticamente en desuso por sus excesivas formalidades rígidas.
El verdadero problema: La carga procesal, no las leyes
Llenar el marco legal de «etiquetas» o cláusulas especiales no sirve de nada si no se ataca el fondo del asunto: el colapso administrativo de los juzgados. Las demoras no se deben a la falta de herramientas legales, sino a factores estructurales como la excesiva carga procesal (muchas veces generada por litigios del propio Estado), las huelgas judiciales y las demoras burocráticas en los sistemas de notificaciones.
Una propuesta de reforma real
Para romper este nudo gordiano, los expertos señalan que el desalojo debería unificarse en una sola vía sumarísima verdaderamente ágil, libre de conciliaciones obligatorias previas y con audiencias de actuación e inspección del bien in situ inmediatas. Una vez dictada la sentencia, el lanzamiento debería ejecutarse en un plazo máximo de 48 horas sin aviso previo, garantizando la restitución efectiva del derecho posesorio.
Moraleja: Seguir legislando «nuevos procesos de desalojo» es vender falsas expectativas. Menos formalidades comerciales y una reforma severa en la gestión de la carga judicial son las únicas llaves para devolverle la seguridad jurídica a los propietarios en el país