El mercado de alquileres en el Perú siempre se ha movido en una línea delgada entre la confianza y el riesgo legal. Para mitigar la histórica lentitud de los procesos judiciales de desalojo (que suelen tardar entre 4 y 5 años), en el año 2019 se promulgó la Ley N° 30933, conocida popularmente como la Ley de Desalojo con Intervención Notarial. Sin embargo, tras varios años de vigencia, cabe preguntarnos: ¿ha solucionado realmente el conflicto entre arrendadores e inquilinos?

Un choque entre la formalidad y la naturaleza del contrato

Por definición histórica y según el Código Civil peruano (artículo 1666), el contrato de arrendamiento es consensual y ad probationem. Esto significa que se perfecciona con el solo acuerdo de voluntades y goza de libertad de forma (incluso puede ser verbal).

No obstante, para poder acogerse a los «beneficios» del desalojo notarial, la ley impone una formalidad rígida y costosa: el contrato debe celebrarse obligatoriamente mediante escritura pública o a través del Formulario Único de Arrendamiento (FUA). Esta exigencia eleva drásticamente los costos de transacción y el tiempo de negociación, desincentivando la practicidad del alquiler tradicional.

Críticas principales al desalojo notarial

• Facultades mal atribuidas: La ley traslada al notario —un profesional cuya función es constatar hechos sin conflicto— la tarea de tramitar un procedimiento donde sí existe una controversia (contradictorio), una labor que constitucionalmente le corresponde de forma exclusiva al Poder Judicial.
• El «talón de Aquiles» de la oposición: El procedimiento es sumamente vulnerable. Si el inquilino moroso presenta un documento falso alegando una supuesta prórroga o renovación del contrato, el notario pierde inmediatamente su competencia. ¿El resultado? El propietario habrá perdido tiempo y dinero en notarías para verse obligado a empezar desde cero en la vía judicial.
• Falta de equidad económica: La norma adolece de vacíos técnicos; por ejemplo, no define claramente quién debe asumir los elevados gastos de la formalización del contrato, cargando excesivamente la mano económica a propietarios o inquilinos por igual.

Conclusión: La Ley N° 30933 nació con la buena intención de acelerar los desalojos, pero terminó siendo un «parche» que sobrecarga de formalidades el dinamismo inmobiliario. El verdadero problema no es la falta de leyes, sino la ineficiencia estructural del sistema judicial peruano.